Een huis kopen in Spanje

Spanje is vakantieland nummer twee bij de Nederlanders (na Frankrijk). In 1996 trok Spanje tussen de 1,2 en 1,3 miljoen Nederlandse toeristen. Geen wonder dat vele Nederlanders ervan dromen zich vroeg of laat in Spanje te vestigen al of niet permanent al of niet in een eigen woning. Velen zijn U al voor gegaan. Inmiddels telt Spanje ca. 1 miljoen buitenlandse onroerend goed eigenaren. Circa 20 % van deze buitenlanders woont min of meer permanent in Spanje. De overige buitenlandse eigenaren van Spaans onroerend goed hebben hun huis gekocht om hun vakanties door te brengen, als belegging of met het oog op de toe-komst. Er zijn geen officiële cijfers over het aantal Nederlanders, dat in Spanje onroerend goed bezit.

Spanje trekt steeds meer gepensioneerden
De Costa Blanca telt, samen met de Costa del Sol, de meeste 65 plussers van de hele wereld. Dit komt met name door het groeiend aantal buitenlandse gepensioneerden die zich aan de zuidelijke Costas vestigt. Deze ontwikkeling zal zich de komende jaren voortzetten. Naar verwachting zullen alleen al aan de Costa Blanca in 2010 ca. 700.000 gepensioneerden staan ingeschreven; tegen 173.000 nu. Vooral vanwege de gunstige effecten van het klimaat op de gezondheid hebben de Costas een enorme aantrekkingskracht op Noordeuropese gepensioneerden. De World Health Organisation heeft het klimaat van de Costa Blanca uitgeroepen tot het meest aangename van Europa. Het klimaat is weldadig tegen reuma en ischias. De groei van het aantal gepensioneerden aan de Costas wordt bovendien verstrekt door de toenemende vergrijzing in Noord Europa en de goede pensioenvoorzieningen. Hierdoor zijn steeds meer ouderen in staat zich te vestigen waar ze willen en Spanje is voor velen van hen de eerste keus. Je kunt er bijna elke dag buiten leven en genieten van een welverdiende oudedag. Spanje lijkt de komende jaren steeds meer uit te groeien tot het Florida van Europa.

Waar vestigen/kopen ?
In tegenstelling tot bijvoorbeeld Frankrijk, waar door buitenlanders veel onroerend goed wordt gekocht in het binnenland, concentreert de Spaanse onroerend goed markt voor buitenlanders zich hoofdzakelijk langs de Costa's. Er zijn maar weinig buitenlanders die meer dan 20 kilometer landinwaarts onroerend goed kopen. Alleen avonturiers en rust-zoekers zoeken hun heil in het binnenland.

De Spaanse Oostkust is als volgt in te delen:

Overzicht	Van	Tot
Costa Brava	Franse grens	Blanes
Costa Dorada	Blanes	Peñiscola
Costa del Azah	Peniscola	Denia
Costa Blanca	Denia	Mar Menor/Cartagena
Costa Calida	Mar Menor/Cartagena	Aguilas
Costa d'Almeria	Aguilas	Almeria
Costa del Sol	Almeria	Algeciras
Costa de la Luz	Algeciras	Portugese grens

Eilandengroepen:
De Balearen : - Ibiza, Mallorca, Menorca, Formentera
Canarische Eilanden : - Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuertaventura

Aan welke kust U wilt kopen hangt natuurlijk met name af van Uw persoon-lijke voorkeuren. Die voorkeuren zijn meestal gebaseerd op positieve vakantieervaringen in een bepaald gebied; U kent de omgeving, U voelt zich er al een beetje thuis; U heeft er al wat contacten; en U heeft hier en daar al eens rondgekeken wat er te koop staat en welke prijzen er worden ge-vraagd. Wanneer U een huis zoekt met als doel er vroeg of laat te overwin-teren dan zijn de kusten ten Zuiden van Valencia het aantrekkelijkste. Er wordt afgeraden om in een gebied te kopen waar U nog nooit geweest bent. Heeft U plannen om onroerend goed te kopen dan doet U er verstandig aan eerst eens wat te huren.

Wanneer U permanent in Spanje wilt gaan wonen dan is het raadzaam om in verschillende periodes te huren, zodat U de omgeving ook buiten het drukke hoogseizoen leert kennen. Het gezellige kustplaatsje kan dan wel uitgestorven zijn en het bungalowpark waar U in het hoogseizoen verbleef kan wel veranderd zijn in een soort spookurbanisatie, waar de rolluiken voor de ramen zijn gegaan, 80% van de huizen onbewoond blijkt te zijn en de winkels, restaurantjes en barretjes dicht zijn. Gevoel van eenzaamheid kan dan al gauw de kop opsteken. Kies dan ook een plaats waar ook na het hoogseizoen nog van alles te doen is.

Wanneer U niet of nauwelijks Spaans spreekt dan zit U met name aan de Costa Blanca en aan de Costa del Sol goed, want hier kunt U bijna voor alles in Uw eigen taal terecht. Aan deze kusten vindt U o.a. Nederlandse bakkers, slagers, kappers, restaurants, verhuurbedrijven, adviesbureaus, advocaten, huisartsen, tandartsen, dierenartsen en fysiotherapeuten. Toch is het raadzaam om wat Spaans te leren, zodat U niet alleen afhankelijk bent van het Nederlandse bedrijfsleven aan de Costas. Bovendien geeft het een enorme voldoening als je je eerste boodschappen in het Spaans kan doen. Fouten maken hoort er bij; de Spanjaarden zijn inmiddels wel wat gewend. In de meeste plaatsen kunt U wel ergens Spaans leren; individueel of in groepsverband.

De locatie en de ligging van het onroerend goed zijn o.a. op de volgende aspecten van invloed:

• de aankoopprijs
• de bereikbaarheid (wijze van vervoer, reistijd, reiskosten)
• kosten van levensonderhoud (in de dorpjes achter de kust zijn de prijzen goedkoper dan in de toeristische centra aan de kust)
• het woongenot in zomer en winter
• klimaat (kunt U er overwinteren ?)
• recreatieve, culturele en sociale mogelijkheden
• verhuurmogelijkheden
• verkoopmogelijkheden van Uw huis op korte en lange termijn

Wanneer U zich permanent met kinderen in Spanje vestigt zult U ook naar de aanwezigheid van (internationale) scholen moeten kijken. Niet alleen op de korte maar ook op de lange termijn (vervolg-onderwijs). Op sommige plaatsen zijn er Nederlandse scholen, die gesubsidieerd worden door het Nederlands ministerie van Onderwijs. Hier worden (bij)lessen, cursussen en huiswerkbegeleiding gegeven voor kinderen en volwassen.

Tip !
Informeer voordat U een aankoopbeslissing neemt naar de inhoud van bestemmmingsplan-nen, die bepalen hoe de omge-ving van Uw huis er in de toekomst uit zal zien. Best mogelijk dat er plannen zijn om de omgeving helemaal vol te bouwen met vakantiewonin-gen, restau-rants, disco's etc. Bestemmingsplannen kunt U op het gemeentehuis (= Ayuntamiento) in Uw woonplaats inzien.

Spaanse verblijfsvergunning
Wanneer U in Spanje onroerend goed koopt betekent dit niet automatisch dat U een verblijfsvergunning (tarjeta de residencia) moet aanvragen, hiervoor gelden andere criteria. Wanneer U meer dan 183 dagen per jaar in Spanje wilt verblijven of wanneer U in Spanje wilt gaan werken of een eigen zaak wilt beginnen bent U verplicht een verblijfs-vergunning aan te vragen. Dit betekent dat U zich in Nederland dient uit te schrijven.

Enkele juridische aspecten bij de aankoop of bouw van onroerend goed in Spanje

• Is de bemiddelaar of de bouwondernemer bonafide ? Doe zowel in Neder-land als in Spanje navraag naar zijn reputatie. Is hij aangesloten bij een overkoepelende organisatie, hoe lang bestaat het kantoor al (is het geen eendagsvlieg die wil profiteren van een hausse op de Spaanse onroe-rend goed markt, heeft hij internationale referenties.
• Wie is de eigenaar van het stuk grond of huis dat U op het oog heeft. Informeer of de verkoper wel de rechtmatige eigenaar is.
• Rusten er nog beslagen (hypotheken of belastingaanslagen) op de grond? Als die niet betaald zijn kunnen zij uiteindelijk ten laste komen van de koper.
• Zorg voor goede ontbindende voorwaarden in de koopakte -overeenkomst (financiering, oplevering van het onroerend goed vrij van hypotheken, overige beslagen en huur)
• Mag er op de grond gebouw worden. Onderzoek de classificatie van de kavel op het gemeentehuis. In grote lijnen wordt er in Spanje onderscheid gemaakt tussen finca urbana (verstedelijkt terrein, waarbinnen gebouwd mag worden) en finca rustica (= agra-risch land, waar niet ge-bouwd mag worden).
• Komen de kosten van de infrastructuur (toegangswegen, aanleg nutsvoor-zieningen) voor rekening van de koper of de bouwonderneming)
• Moet er aan de verkoper een voorschot worden betaald of wordt alles betaald via de Spaanse notaris ? (Dit laatste is uiteraard het beste)
• In een bouwcontact moet de begindatum en de opleveringsdatum worden vermeld
• Bij de bouw van een huis moet in de bouw- en aannemingsovereenkomst ook een garantieverplichting worden opgenomen van 10 jaar. Dat betekent dat als er in die tien jaar zich problemen met dat huis voordoen, U altijd recht heeft op herstelwerkzaamheden.
• Controleer of er al een electriciteitsaansluiting is en of er riolering ligt
• De verkoper van de grond mag U in het contract geen bouwver-plichting opleggen. Dit is koppelverkoop en dit is sinds 1984 verboden. Het gebeurt echter nog steeds. Wanneer U zo'n contract tekent is de bouwver-plichting bij wet niet rechtsgeldig. De praktijk leert echter dat U hier alleen onder uitkomt door te procederen. En zo iets kan in Spanje een langdurige kwestie worden. U moet dus vrij zijn om een eigen bouwonderne-mer te kiezen.
• Wanneer alles in orde is en er geen beslagen meer op het onroerend goed rusten dan kunt U de koopakte tekenen op het notariskantoor. Laat na ondertekening van de koopakte deze zo spoedig mogelijk inschrijven in het kadaster. Pas na inschrijving in het kadaster kunt U zich de rechtmatige eigenaar noemen. Wacht U met de inschrijving te lang dan kunnen derden altijd nog beslag laten leggen op het onroe-rend goed of er een hypotheek op afsluiten.
• Wanneer U een huis laat bouwen moet U er voor zorgen, dat U eerst het koopcontract voor de grond ondertekent en op Uw naam laat registreren in het kadaster. U hebt dan ieder geval de zekerheid, dat mocht de verko-per/bouwon-dernemer zijn verplichtingen niet nakomen de grond van U is. Bovendien bent U beschermd tegen een mogelijk faillissement van de verkoper/bouwondernemer. Staat de grond namelijk nog op zijn naam dan kan men hierop beslag leggen inclusief de bijbehorende opstallen. Boven-dien bent U in de meeste gevallen ook Uw termijnbetalingen kwijt. Wanneer de grond nog op naam van de verkoper/bouwondernemer staat kan hij U bovendien nog extra onder druk zetten door te dreigen dat de grond niet of pas later op Uw naam wordt gezet wanneer U niet sneller betaalt of extra betaalt voor bijvoorbeeld overschrijding van de bouwkosten.
• Bij nieuwbouw moet U dus in de eerste plaats de escritura (=koopakte) van de grond op Uw naam laten zetten in het kadaster. Wanneer het huis wordt opgele-verd dient ook van de nieuwbouw een notariële akte te worden opgemaakt (=declaración de obra nueva). Ook deze akte moet vervolgens in het kadaster worden bijgeschreven.

Financiële aspecten
Zolang de Euro nog niet definitief is ingevoerd en Spanje nog niet is toege-treden tot de EMU heeft U te maken met koersrisico's. Momenteel staat de Spaanse peseta vrij gunstig ten opzichte van de Nederlandse gulden: aankoopkoers van fl. 1,41 voor 100 pesetas tegen ca. fl. 1,70 begin jaren negentig. De peseta is ten opzichte van de gulden in een paar jaar tijd ca. 17 % goedkoper geworden. Hiervan kunnen Nederlanders die nu Spaans onroerend goed kopen profiteren. Nederlanders die in het verleden Spaans onroerend goed hebben gekocht en hun huis nu in pesetas willen verkopen en de pesetas willen omwisselen in Nederlandse guldens hebben daaren-tegen last van de lage koers. De Spaanse peseta is de laatste tijd echter weer iets sterker geworden, waardoor het levensonderhoud en de huizen in Spanje weer iets duurder worden.

Tip !
Wanneer U niet permanent in Spanje woont doet U er verstandig aan om alle financiële en fiscale verplichtingen (o.a. electriciteits-, telefoonnota's, gemeentelijke belastingen en heffingen) via een automatische bankmachtiging te betalen. U zal niet de eerste zijn die tijdens zijn vakantie in zijn tweede huis in Spanje allerlei afsluitingen, aanma-ningen of zelfs beslagleggingen ongedaan moet proberen te maken. Vertel de kantoren en maatschappijen, die U regelmatig nota's sturen, dat U een "domiciliación bancaria" wilt. Wanneer U aan de verschillende maatschappijen een machti-ging geeft dan worden de verschuldigde nota's automatsich van Uw rekeningnummer afgeschreven. Zorg voor voldoende saldo op Uw rekening en blijf Uw bankafschriften controleren op eventuele fouten.

Met welke belastingen krijgt U in Spanje te maken ?
In het kort geven wij U hier een globaal overzicht van de belastingen, waarmee U in Spanje te maken kunt krijgen:

• Inkomstenbelasting (=Impuesto sobre la renta de las personas físicas)
• Vermogensbelasting (=Impuesto extraordinario sobre el patrimonio)
• Onroerend goed belasting (=Impuesto sobre bienes inmeubles)
• Successie- en schenkingsrechten (=Impuesto sobre succesiones y donacio-nes)
• Wegenbelasting (=Impuesto Municipal de Circulación)
• Belasting over de waardevermeerdering van de grond (=plusvalia) bij verkoop van Uw onroerend goed
• Vermogenswinstbelasting wanneer U Uw Spaanse huis of andere bezittingen zoals antiek, kunst, juwelen, aandelen met winst verkoopt (=Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble
• Overdrachtsbelasting (=Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
• Speciale gemeentelijke heffingen, afhankelijk van de gemeente waarin U woont (= Contribuciones especiales)
• BTW (IVA) bijvoorbeeld wanneer U grond koopt van iemand die beroepsmatig onroerend goed/kavels verkoopt
• BTW/IVA bij (ver)bouw van een huis door een bouwondernemer/aannemer
• Bouwbelasting (=Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)

De Spaanse Plusvalia
Plusvalia is een gemeentelijke belasting, die wordt berekend op basis van de waardevermeerdering van bouwland. Elke keer wanneer onroerend goed met de daarbij behorende grond van eigenaar verwisselt (ook in het geval van een erfenis) wordt deze belasting geheven door het gemeentehuis. Veel Spaans onroerend goed is gedurende een lange periode in het bezit geweest van één en dezelfde eigenaar, zonder dat het onroerend goed in al die jaren van eigenaren verwisselde. Wordt het huis na al die jaren verkocht (bijvoorbeeld na 15 jaar) dan is de waardevermeerdering van de grond natuurlijk enorm groot. Plusvalia wordt ook geheven wanneer een appartement in een appartementencomplex wordt verkocht. Het bij het appartement behorende stuk grond wordt daarbij als uitgangspunt genomen. De maximumperiode waarover plusvalia wordt berekend is 20 jaar. In principe dient deze belasting door de verkoper betaald te worden. Komen koper en verkoper echter overeen, dat de koper deze belasting zal betalen dan gaat het gemeentehuis hiermee ook accoord. De koper en verkoper spreken dan meestal af, dat het verschuldigde belastingbedrag in mindering wordt gebracht op de vraagprijs van het onroerend goed. De plusvalia wordt geheven over de kadastrale waarde van de grond. Aan de hand van een tabel wordt per gemeente de waarde vermeerdering van de grond vastgesteld en aangepast. De waardevermeerdering is afhankelijk van het aantal jaren, dat de verkoper het onroerend goed in zijn bezit had en het aantal inwoners van de gemeente. Het uiteindelijke tarief/percentage is ook afhan-kelijk van het aantal inwoners van de gemeente. De gemeente is vrij haar eigen plusvaliatarief te bepalen, maar is daarbij wel gebonden aan minimum- en maximumtarieven. Het ta-rief kan variëren van 16 % in een kleine gemeente tot 30 % in een grote gemeente. Naast de plusvalia wordt er in Spanje ook vermogenswinstbelasting geheven, wanneer men onroerend goed met winst verkoopt. Deze twee belastin-gen worden vaak met elkaar verward. Soms denkt men zelfs dat deze belastingen één en dezelfde zijn. De plusvalia is echter een gemeentelijke belasting en de vermogenswinstbelasting een overheidsbelasting.

Alles over wonen en kopen in Spanje
st U in het boek: "Wonen en kopen in Spanje".
Te bestellen via de boekhandel of rechtstreeks bij:
Uitgeverij Guide Lines
Teggert 60
6367 XN Voerendaal
Tel. 045-5754218
Fax. 045-5754535
fl. 39,50 exclusief verzendkosten
175 pagina's inclusief de bijlagen
ISBN: 90-74646-01-8